最近、親から実家を相続された方からのご相談が増えています。一昔前に比べ現在では核家族化が進んでいますので、相続の時点ですでにマンションなどを購入して持家があり、相続した実家には住まないのでどうすれば良いか？というお話を良く聞きます。

このようなケースで、子供が非同居で持家ですと、「小規模宅地特例」などの相続財産の評価額を減免してもらえる制度の適用が受けられません。（※適用を受けられる場合、自宅などの特定居住用宅地は面積の上限を３３０㎡、特定事業用宅地等では４００㎡としてその相続税評価額の８０％、アパートなどの貸付事業用宅地等では面積の上限を２００㎡として５０％、敷地の相続税評価額を減じてもらう事が出来ます。）

ですので、例えば実家の敷地が３００㎡で不動産の相続税評価額が、建物0円、土地８０００万円、その他に現金預貯金などが２０００万円で相続になった場合、相続財産は合計１億円ということになります。

相続人が兄弟２人であれば、基礎控除は３０００万円＋６００万円×２人＝４２００万円ですので相続税の課税対象は１億円－４２００万円＝５８００万円という事になり、相続税の税率は３０％、控除額は７００万円ですので、５８００万円×３０％－７００万円＝１０４０万円が相続税の概算となります。

もし、同じケースで小規模宅地特例が適用になる場合、自宅敷地の評価額は８０００万円から８０％を減じてもらえますので１６００万円という事になり、相続財産は自宅評価額１６００万円＋現金預貯金２０００万円で合計３６００万円、何と！基礎控除の４２００万円の中に納まってしまいました。したがって、相続税は０円です。

しかし、相続する子供が全員非同居で持家の場合、残念ながらこの特例の適用を受ける事ができません。もし、適用を受けられると１０４０万円が０円になりますので、出来れば何とか小規模宅地特例の適用を受けたい所ですが・・

その場合、可能であれば事前に兄弟のどちらかが持家のマンションを売却して実家を２世帯住宅に建替えて同居すると言うのも一つの選択肢です。

例えば、このケースで長男が２世帯住宅を建てて同居した場合、将来相続になったときに同居の長男が実家を相続すれば、小規模宅地特例の適用を受ける事が出来ます。（※ただし、同居から３年以内に親が亡くなってしまうと適用が受けられませんのでその見極めが重要です。）

この場合、実家を相続しない次男は、残る預貯金２０００万円しか相続する遺産がありませんので、８０００万円と２０００万円で非常に不公平な遺産分割になってしまいます。

実家を相続した長男が自分の預貯金などで次男に３０００万円の代償金を支払う事ができれば問題はありませんが、そのような資金が無い場合あらかじめ、２世帯住宅建設時に代償金相当の敷地（約１１２㎡）を測量、分筆して駐車場などにしておき、その部分と現金預貯金を次男が相続する事にするなどの対策を講じておくと良いと思います。

そうすると、２世帯住宅の敷地１８８㎡については８０％減で約１０００万円の評価、駐車場部分１１２㎡については５０％減で約１５００万円の評価になり、現金預貯金２０００万円と併せて相続財産の合計は４５００万円、ここから基礎控除の４２００万円を引くと３００万円が相続税の課税対象という事になりますので、相続税の税率は１０％、控除額０円で、相続税額の概算は３０万円となりました。

完全に基礎控除の枠内には収まりませんでしたが、それでも特例の適用を受けられない場合の税額１０４０万円からすると１０００万円以上の節税効果があることが解ります。

また、生命保険も契約者・被保険者が親で、受取人が子供の場合、法定相続人一人あたり５００万円の非課税枠がありますので、そういったものも、長男が支払う代償金の引当てや、次男の相続分の補完に活用できるのではないかと思います。

また、実家を相続するにあたって、少なくとも以下の３つの点は、あらかじめチェックしておいた方が良いでしょう。

（１）所有者は誰か？

実家の土地や建物の名義が必ずしも親名義とは限りません。亡くなったおじいちゃんの名義のまま相続登記がなされていない、敷地の一部が借地であるなどの可能性もあります。まずは登記簿を確認して問題があるようでしたら早めに専門家に相談した方が良いでしょう。（※相続登記が未完了の場合その相続の発生時点によっては代襲規定が旧規定での適用になるなどの問題も発生する可能性がありますので早めにご相談された方が良いと思います。）

（２）お隣との境界などに関する問題の確認

お隣との境界塀がどちらのものなのか？敷地境界に境界杭や境界標などはちゃんと入っているか？親や祖父母の代でお隣との間で何か境界に関する取決めなどはないか？相続をしてそのような問題を把握していないと、相続後に境界を巡り揉め事に発展するケースも少なくありません。法務局で地籍測量図を確認したり、親から話を聞く、親が元気なうちにお隣と話し合って合意しておくなどの対策が必要です。

（３）価格の把握

不動産を売却すると譲渡益に対して、所得税と住民税が課税されます。その際に重要なのが、購入時と現時点の価格の把握です。例えば、先祖代々所有していた自宅敷地などで購入時の価格が不明な場合は売却価格の５％が取得費とみなされます。また、取得時に支払った不動産の仲介手数料、登記費用などは取得費として加算できますのでもし把握できる資料が残っていれば保管場所などを親に確認しておいた方が良いでしょう。

また、相続する土地のなかに、農地や森林が含まれる場合は、市町村の農業委員会等への届け出が必要になりますので注意が必要です。

このように、実家など、親から不動産を相続する場合、自分の家の場合どのような対策が必要なのか？今、出来る事、やっておいた方が良い事は何か？など、考えなければならない問題が沢山あります。少しでも思い当たる節がある方や、自分では調べ方が解らないという方は、早めに不動産や相続の問題に詳しい専門家に相談される事をお勧めします。